榮盛發(fā)展(002146)

營收增速創(chuàng)近年新高， 盈利能力穩(wěn)健提升。 2018 年公司實現(xiàn)營業(yè)收入563.7 億元，同比增長 45.6%；實現(xiàn)歸母凈利潤 75.7 億元，同比增長 31.3%；EPS1.74 元； 公司毛利率和凈利率分別為 31.5%和 13.5%，分別同比上升 2個百分點和下降 1.5 個百分點；凈資產(chǎn)收益率 24.9%，同比增長 2.5 個百分點，盈利能力穩(wěn)步提升。由于 16-18 年高毛利項目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期及結(jié)轉(zhuǎn)加速，公司毛利率持續(xù)提升； 但受到財務(wù)費用率提升等影響， 凈利率微降。報告期末， 公司預(yù)收賬款同比增長 38%至 870.5 億元， 覆蓋 2018 年結(jié)算收入超 1.5 倍， 業(yè)績保障性較強(qiáng)；同時考慮到公司 2019 年計劃竣工860.5 萬方，同比增長 39.8%，結(jié)算收入有望延續(xù)高增。

銷售突破千億大關(guān)， 土儲充足施工積極。 2018 年公司實現(xiàn)銷售面積 983.4萬平方米，銷售金額 1,015.6 億元， 分別同比增長 54.7%、 49.5%。全年銷售目標(biāo) 880 億完成率 111%。 18 年實現(xiàn)銷售回款 815 億元，回款率 80.3%；實現(xiàn)地產(chǎn)庫存去化面積 162 萬方，去化率同比提高 7.2 個百分點至 66%。展望 2019 年，公司計劃銷售額 1,120 億元， 回款 920 億元，增速均超 10%。2018 年公司新增土地儲備 760.5 萬方，同比減少 31%，拿地金額 174 億元，均價 2,293 元/平米，占比銷售均價僅 22%，盈利空間較大。 18 年末公司總土儲超 3,614 萬方， 可滿足未來約 3 年開發(fā)需求。

“ 3+X” 戰(zhàn)略推進(jìn)， 收入利潤多元化。 公司長期踐行“ 3+X”發(fā)展戰(zhàn)略：康旅板塊方面，榮盛康旅羽翼漸滿，全年實現(xiàn)簽約 50.98 億元，回款 40.77億元，營業(yè)收入 36.01 億元；產(chǎn)業(yè)新城規(guī)模效益雙豐收，榮盛興城共實現(xiàn)凈利潤 8.12 億元，完成回款 35.62 億元；簽訂土地類招商協(xié)議 20 家，總投資 45 億元；大金融板塊穩(wěn)步推進(jìn)，其中泰發(fā)基金實現(xiàn)凈利潤 3.97 億元。

負(fù)債率進(jìn)一步下降，現(xiàn)金流狀況持續(xù)改善。 報告期末公司凈負(fù)債率 87.9%，資產(chǎn)負(fù)債率 84.0%， 分別同比下降 36 個百分點及 0.7 個百分點， 剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率僅 45.8%。 經(jīng)營性現(xiàn)金流 18 年持續(xù)改善， 錄得 175.1億元， 同比增長 7.7 倍，償債能力顯著增強(qiáng)。

估值

我們預(yù)計公司 2019-21 年 EPS 分別為 2.18/2.87/3.48 元（原預(yù)測為 2.10/2.57/-元） ，對應(yīng) 19 年 PE5.3 倍，維持買入評級。

評級面臨的主要風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)銷售大幅下滑，調(diào)控政策邊際放松不及預(yù)期